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房价首破2万老城区迎来一波蓄谋已久的大爆发

时间:2019-10-02 14:58
  

  自打入市,江山府动作很快,认筹时间只有2周,推售房源却有480套,最终,总共认筹934组,线%。

  如果把市场的时间轴拉长的话,在这一场主城游戏中,万科民安江山府和瀚海思念城、碧桂园天麓、名门橙邦一起,共同托举了老城区的价格价值双标杆。

  瀚海思念城,首开推售1180套房源,去化1100套,毛坯18500-18800;

  碧桂园天麓,首开推售508套,去化400套,精装19500-21000;

  要知道,这4个楼盘全部都是首次开盘,全部位于老城区,按照低开高走的营销策略,现在的价格只是底价,未来价格肯定会更高。

  注:此文中片区划分以米宅43区为主,不以行政划分为准,由于万科民安江山府的客群,主要为金水老城改善外溢,因此江山府的影响力集中于金水老城。

  尤其是万科民安江山府,作为首次开盘试水,市场效果非常好,上来就给了市场一个下马威,不仅去化率最高,就连价格也是直接捅破了郑州老城区的价格天花板,第一次把老城区的新房价格带到了2万多,坐稳了金水区新盘的价格制高点。

  喜新厌旧是人的本能。一看新区,全新的概念,全是大型房企,一水的地王支撑,新郑州人扎堆进驻;反观老城,破破烂烂,道路拥堵,商业老旧,就连居住的人群,平均年龄看起来都要老很多。

  但是,他们往往忽视了,在很多城市,在很多片区,真正的机会,就隐藏在这些被忽略、被遗忘的老城中。

  红山板块的奇迹,是从均价2、3万,直接跳涨到现在的7万,学区房甚至逼近9万,这样的涨幅,放在全国都堪称奇迹。那么,位于老城区的红山板块,这一波涨幅之中,靠的是宇宙概念吗?靠的是市场红利吗?靠的是城市方向吗?

  根本不是。自始至终,红山都不是热门板块,只是一个片区界面很好的普通居住区而已。但是,就是这样的片区,短短数年,修通了地铁,落地了深高,经历了一波城改,批量的住宅供应出现,于是乎,片区一下子热闹了起来。

  攀成钢承接金融东大街,占据黄金东二环,集中了十余家国内外一线开发商品牌,处在成都金融街东大街与东二环的交汇处,离春熙路-盐市口商圈地铁仅3站距离。

  不仅是名副其实的高端经济生活带,周边拥有大量的企业数量和就业人群,共同组建了“泛攀成钢区域”,这样的片区,想不火都难。

  不仅如此,历经10年发展的攀成钢,曾经也是大片空地,但是经由诸多一线房企进驻之后,经过十年的发展,高端住宅客群已经形成,小学落地了,政务中心落地了,地铁2/8号线落地了,市场价也直接从1万多翻倍到3万多,跻身成都房价的制高点。

  其实不止是广钢,作为广州的三大金刚,广纸、广钢、广船,是广州打造“一江两岸三带”的重要板块,他们的价值,正是广州的价值中枢。

  虽然广州的发展方向在不断向东、跳跃向南,但是三大片区的曝光率却非常高,从一开始,这里进驻的房企全部都是一线房企,而且片区起点高、规划配套足,目前新房的房价集中在5万左右。

  我们举了3个最典型的例子,深圳的红山,成都的攀成钢,广州的广钢,全部都是老城区,价格都不低,但是市场的需求却非常高,二手房的价格也一直非常坚挺。

  虽然这些老城区,不一定就是城市的发展方向,但是市场呈现出来的价格、价值双标,却双双在线,这就证明市场的认可度,证明客户群体的认可度。

  金水老城,作为省政府机关单位的的落脚点,作为郑州第一波富人区的根据地,这里集中了郑州最丰富的资源,医疗、教育、轨道、商业等等,全部都是郑州最顶级的城市资源,片区的能级非常高。

  比如说地铁1号线号线号线的逐渐落地,全部围绕在老城核心区;比如说宜家的落地,肯定选择城市最密集、消费水平最高的片区;比如说一线房企的一一进驻,有华润,有中海,有万科,有和昌,有美景;比如说北三环高架、农业路高架的全城通车,全部围绕在老城核心区……

  就在郑州的金水老城区,自身素质过硬,本身的配套就非常丰富,与此同时,随着时间的推移,片区的价值红利会不断释放,界面逐渐更新、配套逐渐完善,预期逐渐兑现,有轨交、有配套、有界面、有真实购买力,自然而言,片区价值必然体现。

  对于金水老城而言,这里拥有充足的地缘改善客户,改善需求非常强烈,而且拥有非常强劲的购买力,而万科民安江山府,精装2万的价格也刚刚好,正处于改善客群的门槛上,垫垫脚,还是够得着的。

  再加上万科对于片区的价值贡献,产品改善,主打面积110-177平,尤其是大户型,对地缘改善客户的杀伤力非常大;南侧是宜家商圈,目前已亮灯,预计今年夏天开业,未来还有绿地商业、普罗商圈,配套完全没有问题;为了弥补教育短板,引进了河南省实验学校国基路小学,就在项目北侧,极大满足了附近的教育需求;距离最近的3号线地铁口长兴路站,只有约300米。

  在金水老城的身上,在万科江山府的项目上,你找不到所谓的概念,没有所谓的市场红利,全部是靠纯粹的价值板块,以及项目扎实的价值,随着市场的红利在一点一点兑现,一点一点支撑起来,从而重塑了片区的价值板块。

  而这样的机会,曾经出现在4000顶豪的鑫苑名家,曾经出现在8000豪宅的正弘蓝堡湾,曾经出现在1万5地王的东润泰和身上,他们都曾被市场误解,被购房者误解,六合同买彩开奖结果。但是时间终究会证明,这些楼盘,无一例外,都已经成为各自片区的价格、价值双标制高点。

  从2019年年初的4大主城楼盘中,一场声势浩大的“老城运动”辗转反复,不断更新着片区的价值。

  攻防兼备的万科,一手抓起了金水老城的价值兑现,另一只手则伸向了项目的产品打造。

  德国汉斯格雅的五金水龙头,雅生的大理石厨盆、意大利威乃达的一体橱柜、西门子的烟机灶具微波炉消毒柜四件套、摩恩灶上折臂龙头、能率净水器等等。

  在样板间中,除了市场面已经常规的入户挂钩、指纹密码锁、洗手台防雾玻璃等,江山府做了一整套的私人订制。

  入户玄关处的可旋转鞋柜、可拉伸衣架,鞋子更好放一点,衣服更好挂一点,也许这只是让业主进门的时候稍微方便那么一点点,但是这一点点正是业主想要的;

  卫生间的入户墙角上,专门使用石材保护,防潮防水,还在主卧洗漱台安装了防雾镜,镜柜自带加热,洗澡出来再也不用拿吹风机吹镜子上的水蒸气。

  还有毛巾架,江山府的毛巾架是加热的,这个设计我看到的时候内心是震惊的,这是一个连毛巾架都考虑到的装修,这是装修人性化的极致。

  厨房里除了配备防油污的不锈钢板,还专门配备了隐形可升降的吊柜、隐形升降插座,既可以最大程度利用空间,同时更加便捷化、智能化,对于女性简直不要太友好。

  占地仅有5.5万方的地块里,竟然规划了4万方的景观园区;为了保证园区景观的立体性,先将地块整体抬高,减少外部噪音,再在社区内部做下沉景观;社区景观内部打造五轴五花园,全部功能分区;地面使用全石材铺装,布局了大量的景墙和廊道。

  所谓的“五大花园”,分别是布莱恩特花园、洛克菲勒花园、格拉美西花园、费罗丽花园、长木花园,在景观布局中,讲究中轴对称布局,空间层次非常分明。

  在这一场小鲜肉与老腊肉的比拼中,老城区没有足够的流量,没有充分的热度,但是却凭借过硬的片区素质,可持续性的耐力,稳扎稳打,最终实现了片区价值的回归。

  在赋能老城价值的爆款楼盘中,万科民安江山府用“做加法”的方式,在主城价值、地铁红利的基础上,辅以精装设计、人性管理等,从而加速兑现片区价值。

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